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房产抵押法律风险分析/吴恒勇

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 21:51:09  浏览:8120   来源:法律资料网
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房产抵押法律风险分析

吴恒勇


  在我们的日常生活中,一般人都知道借款有房产作抵押就万无一失了。谁又会去考虑其中的法律风险呢?下面就借款中以房产作抵押,最终对债权的实现存在的法律风险,以及如何规避这些法律风险作分析如下:

一、经司法拍卖而流拍的法律风险

  对于已抵押的房产,债权人可以在债权不能实现时,通过向法院提起诉讼,经作出判决后再申请法院强制执行。这时可根据<最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)> 第40条的规定,人民法院可以强制拍卖该已抵押的房产,而实现债权。然而在司法实践中,对于房产的拍卖,首先必须按市场价对被拍卖房产进行评估,然后按评估价对外公开拍卖。实践中有很多房产在拍卖时因房价等种种原因导致流拍。也就是说已抵押的房最终卖不出去,这样债权人的债权就无法最终实现。

二、生活所必须的房产不得拍卖、变卖或者抵债的法律风险

  根据的第6条的规定:对被执行人及其抚养的家属生活所必须的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。如果债务人以其生活所必须的房产作抵押向债权人借款的,一旦债务人不能还款时,债权人也难以通过司法途径实现债权。

三、如何规避房产抵押中存在的法律风险

  对于债权人或借款人来说,首先必须先要调查了解债务人提供作抵押的房产是不是债务人及抚养其家属生活所必须的居住房屋。如果债务人提供的是第三人的房产的话,债权人就必须调查了解该房产是不是第三人及所抚养其家属所必须的居住房屋。
  其次是通过签订附生效条件的房屋买卖合同与房产抵押登记相结合的方式来规避风险。具体操作是,一是按正常程序办理房产抵押登记相关手续;二是通过第三人与债务人签订附生效条件的房屋买卖合同。我们要注意的是:该第三人必须与债权人是利益共同体,所附生效条件约定为,“该房屋经法院拍卖而流拍时房屋买卖合同生效,否则不能生效”。当然房屋价格的约定以低至最终房屋能够卖出去为目的。这样一旦出现已抵押的房屋经法院拍卖而流拍时,第三人与债务人签订的房屋买卖合同就生效了,这时可申请法院让第三人直接将房款支付给债权人,以实现债权。而第三人又因与债务人签订的房屋买卖合同中约定的房价很低,该已抵押的房屋变现的可能就不用说了。


吴恒勇律师
二00九年八月十八日

吴恒勇律师执业于江苏南京衡鼎律师事务所
地址:南京市集庆路198号通信大厦6楼
手机:13951775286 QQ:842682979
邮箱:jswhyong@163.com


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关于认真做好行政审批制度改革工作的通知

国家药监局


关于认真做好行政审批制度改革工作的通知

国药监办[2001]495号


各省、自治区、直辖市药品监督管理局:

改革行政审批制度是党中央、国务院作出的一项重大决策,是贯彻江泽民同志“三个
代表”重要思想和十五届六中全会精神的重要措施。为了更好地贯彻落实国务院行政审批
制度改革工作电视电话会议精神和《关于行政审批制度改革工作的实施意见》(国发[2001]
33号),认真清理药品监督管理部门的行政审批项目,规范行政行为,提高行政工作效率,
树立药品监督管理系统的新形象,现就有关事项通知如下:

一、全国药品监督管理系统要认真学习李岚清副总理在国务院行政审批制度改革工作
电视电话会议的重要讲话和国务院有关文件精神,统一思想,提高认识,要从政治和大局
的高度充分认识行政审批制度改革的重要性和紧迫性。要全面动员,广泛参与,把清理行
政审批项目的过程作为加强和改进工作作风、坚持依法行政的教育过程。要把改革行政审
批制度,与贯彻执行新修订的《药品管理法》结合起来,与建设一支高素质的药品监督管
理队伍结合起来,与进一步做好社会主义市场经济条件下药品监督管理工作结合起来。

二、各省、自治区、直辖市药品监督管理局要在当地党委和政府的领导下,遵循合法、
合理、效能、责任、监督五项原则,对本地区药品监督管理行政审批项目进行彻底清理,
认真研究,提出取消、保留、下放或转入市场机制运作的处理意见,对保留的行政审批项
目要制定、公布相应的监督制约具体措施,并及时与国家药品监督管理局沟通情况。

三、请各省、自治区、直辖市药品监督管理局积极协助国家药品监督管理局做好
清理行政审批项目工作,要在前一阶段清理行政审批项目工作的基础上,向国家药品监督
管理局提出改革行政审批制度的意见和建议。国家药品监督管理局对行政审批项目作出处
理时,还要征求省级药品监督管理局的意见,请你们将意见和建议及时反映到国家药品监
督管理局行政审批制度改革工作领导小组办公室。

电话:010-68313344-1523、1505
传真:010-68310909
E-mail:hechai@sda.gov.cn

特此通知


国家药品监督管理局
二○○一年十一月二十一日


浙江省人大常委会关于批准《杭州市预防和制止家庭暴力条例》的决定

浙江省人大常委会


浙江省人大常委会关于批准《杭州市预防和制止家庭暴力条例》的决定


(2010年3月30日浙江省第十一届人民代表大会 常务委员会第十七次会议通过)


根据《中华人民共和国立法法》第六十三条第二款规定,浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议对杭州市第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过的《杭州市预防和制止家庭暴力条例》进行了审议,现决定予以批准,由杭州市人民代表大会常务委员会公布施行。


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