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大连市人民政府印发《大连市人民政府关于进一步放开搞活房地产市场的若干规定》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 13:07:01  浏览:8820   来源:法律资料网
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大连市人民政府印发《大连市人民政府关于进一步放开搞活房地产市场的若干规定》的通知

辽宁省大连市人民政府


大连市人民政府印发《大连市人民政府关于进一步放开搞活房地产市场的若干规定》的通知

大政发[2000]55号


各区、市、县人民政府,市政府各委、办、局(总公司):

  现将《大连市人民政府关于进一步开放搞活房地产市场的若干规定》印发给你们,请遵照执行。



大连市人民政府

二○○○年六月七日



  大连市人民政府关于进一步放开搞活房地产市场的苦干规定


  为了进一步放开搞活房地产市场,有效地拉动消费和投资需求,继续推进住房制度改革,保持国民经济持续快速健康发展。根据国家和省的有关规定和政策,结合我市实际,制定本规定。



  一、我国境内的单位或个人,均可在我市买卖、租赁商品房和存量房。其中,购买商品房的,由房地产开发企业协助办理房屋所有权登记手续,依法取得房屋所有权。外省、市个人在我市购买新建商品房达到一定标准的,可按市政府关于外省市公民来我市购房落户的有关政策规定,申办落户手续。

  外国人、无国籍人、外国组织和港、澳、台同胞,均可购买我市新建外销商品房;经有关部门批准,也可买卖、租赁其他商品房和存量房。



  二、房改房、安居(解困)房、经济适用住房,凡取得房屋所有权的,可以按下列规定上市出售、出租:

  1、房改房、安居(解困)房、经济适用住房上市时,实行准入审批制度。发现超面积拥有二套以上公房(含房改房)的,一津不得上市,并由有关部门予以查处。

  2、房改房和个人购买的安居(解困)房、经济适用住房上市出售时,由买方按售房总价款的1%交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款,然后,按出让土地使用权的商品住宅办理房屋所有权登记。

  3、房改房上市出售时,售房款应存入指定银行的专户。本着鼓励居民通过售小购大、售旧购新改善住房条件和严格控制变现的原则,房改房上市出售后售房人一年内新购住房的,暂不征收所得收益,售房款由售房人用于购置住房。房改房上市出售后一年内没有新购住房的,属于住房货币化购房补贴标准面积内的部分,其售价低于或等于经济适用住房基准价格的部分,归售房人所有,不缴纳所得收益;高于部分不超过1000元/平方米的,20%缴纳所得收益,80%归售房人所有;超过1000元-2000元/平方米部分,40%缴纳所得收益,60%归售房人所有;超过2000元/平方米以上部分,60%缴纳所得收益,40%归售房人所有。属于超标面积部分,其售房款扣除原房改购房时支付的购买超标面积的房价款后,余额全部缴纳所得收益。

  4、个人全额出资购买的安居(解困)房和经济适用住房上市出售时,除按规定交纳有关税费外,售房收入全部归售房人所有,不征收所得收益。



  三、房改房、安居(解困)房、经济适用住房上市出售时所缴纳的土地出让金、相当于土地出让金价款和所得收益,由房地产交易管理部门代收。其中,土地出让金和市财政统一进行货币化购房补贴单位的相当于土地出让金价款和所得收益,全额上缴财政。其它单位的相当于土地出让金价款和所得收益,房改房原所有权属行政机关的,全额上缴财政;属事业单位的,50%上缴财政,50%返给事业单位;属企业的,全额返给企业。

  上缴的土地出让金、相当于土地出让金价款和所得收益,纳入住房资金管理,专项用于住房补贴。



  四、按指令性租金标准承租房改不可售范围内公有住房的承租人,为筹集资金购买住房的,经房屋所有权单位的书面同意,房地产行政主管部门核准后,可将其承租的公有住房承租权上市有偿转让给具有当地城镇户口的居民。房改可售范围内的公有住房,须按房改政策规定购买后再上市转让。

  转让房改不可售范围内公有住房承租权,转让金额的95%归转让人,5%归房屋所有权单位,房屋所有权单位应将所得的转让金额纳入住房维修资金管理。

  公有住房承租权转让,交易双方应各自接转让金额的0.5%向房地产交易管理部门缴纳交易手续费。



  五、按照房改有关政策规定,属于限制出售的一层临门头公有住房,经房屋所有权单位同意,允许采取调迁方式异地安置承租人后,腾出房屋用以经营。安置标准由调迁人和承租人协商议定。



  六、住房货币化购房补贴和住房拆迁货币化安置款,可用于购买新建商品住房、经济适用住房或上市转让的其他住房。



  七、个人购买商品房可以使用本人的转帐支票支付购房款。



  八、调整房地产交易税费

  房地产交易税收,由税务机关按照国家有关规定执行。

  房屋租赁交易手续费由租金额的1%暂调整为按件征收,租赁面积50平方米以下的,一次性收费50元;50平方米以上(含50平方米)的,一次性收费100元。

  个人拥有的住房上市转让后,一年内新购住房的,可视为住房交换。



  九、符合条件的单位或个人可依法成立房地产中介服务机构,为房地产交易当事人牵线搭桥,居间代理,实行有偿服务。

  房地产中介服务机构的设立和管理,按市房地产局、工商局、物价局《大连市房地产中介服务管理暂行办法》执行。

  房地产中介服务机构经房地产行政主管部门审核同意,可开展房屋置换服务业务,有偿收购和出售住房。



  十、市各商业银行、市住房资金管理中心应扩大现有的个人购买新建商品房抵押贷款业务,积极开展居民购买二手房贷款以及政策性抵押贷款业务。

  房地产行政主管部门应积极协调,组建住房置业担保公司,依据国家有关规定,为购房贷款者提供担保。



  十一、市房地产交易市场管理委员会,负责全市房地产交易的领导工作,并对本规定的贯彻落实进行监督。

  各级房地产行政主管部门是房地产交易的行政主管部门,要做好本规定的实施工作,组织和指导房地产交易市场简化办事程序,提高工作效率,尽快实行一个窗口对外、一条龙服务的管理模式,为交易当事人创造良好环境。

  各级房地产、土地、房地产开发、财政、税务、工商、物价、公安等部门,应按各自职贵密切协作,认真研究管理措施,制定管理办法,保证本规定的贯彻落实。对违反本规定的,依照法律、法规、规章的规定予以查处。对借房改之机或房改之前多占住房的,其多占的住房必须上缴;不上缴而出售或出租的,一经发现没收全部售房款或租金收入,并由纪检和监察部门追究当事人和有关人员的责任。



  十二、本规定自发布之日起施行。

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中山市人民政府办公室印发中山市国家赔偿费用管理规定的通知

广东省中山市人民政府办公室


印发中山市国家赔偿费用管理规定的通知

中府办〔2009〕60号


火炬区管委会,各镇政府、区办事处,市属各单位:
《中山市国家赔偿费用管理规定》业经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题,请径向市财政局反映。

中山市人民政府办公室
二○○九年七月十四日

中山市国家赔偿费用管理规定

第一条 为加强国家赔偿费用的管理,保障公民、法人和其他组织享有依法取得国家赔偿的权利,促进我市各级机关依法行使职权,根据《中华人民共和国国家赔偿法》、《国家赔偿费用管理办法》,制定本规定。
第二条 本规定所称国家赔偿费用,是指市属各职能部门及法院、检察机关(以下简称赔偿义务机关)依照《国家赔偿法》的规定,应当向赔偿请求人支付的费用。
第三条 国家赔偿费用的申请、审核和核拨适用本规定。
第四条 国家赔偿费用列入市财政预算,专款专用。
第五条 市财政局负责国家赔偿费用的审核、管理、核拨和监督。
第六条 赔偿义务机关能够通过返还财产或者恢复原状实施国家赔偿的,应当返还财产或者恢复原状。财产尚未上交财政的,由赔偿义务机关直接返还;财产已经上交财政的,按本规定有关国家赔偿费用的申请、审核程序办理返还手续。
第七条 国家赔偿费用的计算办法和标准按《国家赔偿法》的有关规定执行,尚不明确的,按以下规定执行:
(一)应当返还的财产已损坏且不能恢复原状或者灭失的,应按重置价结合被损财产的新旧程度等因素计算赔偿金;
(二)应当返还的财产已损坏且不能恢复原状或者灭失,又无法确定重置价的,由财政机关选定合法的中介机构认定后计算赔偿金;
(三)因吊销许可证和执照、责令停产停业的,以停产停业期间的工资、管理费用、维修费用等经常性费用支出计算赔偿金;
(四)造成损失以外币计价的,以作出赔偿决定时中国人民银行公布的当日人民币基准汇价计算赔偿金。
第八条 赔偿义务机关申请核拨国家赔偿费用,应当提交《核拨国家赔偿费用申请书》,申请书应当载明下列内容:
(一)赔偿义务机关的名称、地址、开户银行名称、银行账号、法定代表人的姓名;
(二)赔偿请求人的姓名、性别、年龄、工作单位和住址,法人和其他组织的名称、地址和法定代表人的姓名,作出赔偿的日期;
(三)申请核拨的具体要求和理由;
(四)申请核拨的数额或其他财产;
(五)提出申请的日期;
(六)赔偿义务机关法定代表人签名并盖章。
第九条 赔偿义务机关提交《核拨国家赔偿费用申请书》时,应根据具体情况,一并提供下列相应的文件或者文件副本:
(一)赔偿请求人请求赔偿的申请书或询问笔录;
(二)赔偿义务机关作出的赔偿决定;
(三)复议机关的复议决定书;
(四)人民法院的判决书、裁定书或者赔偿决定书;
(五)赔偿义务机关对有故意或者重大过失的责任者依法实施追偿的处理意见或者决定;
(六)国家赔偿费用的构成以及支付该费用相关依据;
(七)审核机关要求提供的其他文件或者文件副本。
第十条 赔偿义务机关申请核拨国家赔偿费用应向市财政局提出申请。
市财政局在收到核拨申请后进行初审,如发现该申请不符合本办法有关规定的,可要求申请机关在7个工作日内补正,逾期不补正的,视为未申请。
第十一条 市财政局会同市依法治市办、市委政法委、市监察局、市法制局成立市国家赔偿费用审核工作组,负责重大疑难国家赔偿案件国家赔偿费用核拨申请的审核。
第十二条 市财政局应当自收到赔偿义务机关报送的《核拨国家赔偿费用申请书》及相关文件之日起10个工作日内出具《国家赔偿审核建议书》。
对于重大疑难国家赔偿案件,市财政局应当提请市国家赔偿费用审核工作组进行审核,并依据审核结果出具《国家赔偿审核建议书》。市财政局提请审核工作组审核的时间不计在前款规定的时限内。
第十三条 经市财政局或市国家赔偿费用审核工作组审核,符合国家赔偿的范围和标准的,市财政局在出具《国家赔偿审核建议书》之日起20个工作日内办理经费拨付。
在审核赔偿义务机关的申请时,国家赔偿费用审核工作组发现赔偿义务机关因故意或者有重大过失造成国家赔偿的,或者超出《国家赔偿法》规定的范围和标准赔偿的,应当提请本级政府责令该赔偿义务机关自行承担部分或者全部国家赔偿费用。
第十四条 赔偿义务机关向赔偿请求人支付国家赔偿费用或返还财产后,赔偿请求人应出具收据或其他凭证,赔偿义务机关自收到收据或其他凭证之日起10个工作日内报送市财政局备案。
第十五条 赔偿义务机关赔偿损失后,应当依照《国家赔偿法》第十四条和第二十四条的规定,向责任者追偿部分或者全部国家赔偿费用,追偿的国家赔偿费用应当上缴市财政。
第十六条 各级机关有下列行为之一的,由市财政局依法追缴被侵占的国家赔偿费用:
(一)虚报、冒领、骗取国家赔偿费用的;
(二)挪用国家赔偿费用的;
(三)未按照规定追偿国家赔偿费用的;
(四)违反《国家赔偿法》的规定支付国家赔偿费用的。
各级机关有前款所列行为之一的,对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法追究法律责任。
第十七条 本办法自印发之日起实施。



《工商行政管理机关股权出质登记办法》释义

卫勇


  第一条 为规范股权出质登记行为,根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定,制定本办法。
【释义】本条是关于制定《办法》之目的、依据的规定。

  出质,属于物权分类之限制物权中担保物权之一种,是指将本人所占有的物质于他人,不要求一定是所有,但一定必须要占有。出质,在质押行为中,是债务人或第三人(出质人)将其动产或权利移交给债权人的民事法律行为。“质”,作名词,放在动词“出”后,为抵押或抵押品之意。出质,也就是质押,分动产质押和权利质押,就是把自己所有的物品或权利交付给别人占有作为抵押。“出质”和“出典”相对应,出质相对于动产而言,出典是相对于不动产而言。

   股权质押属于权利质押,由于《担保法》没有规定权利质押的概念,其第63条“本法所称动产质押,是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有,将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。”,只规定了动产质押的概念,根据《担保法》第81条“权利质押除适用本节规定外,适用本章第一节的规定。”的规定,权利质押准用动产质押相关规定。因此权利质押的概念也准用动产质押的概念。但是,动产出质,质权自交付时设立,而股权出质,质权自登记时设立。这是最大的区别。

  上述规定的债务人或者第三人为出质人,债权人为质权人,股权为质物。股权出质是指债务人或第三人将其投资的公司中所拥有的股权出质给债权人,作为债权的担保,在债务人不履行到期债务时,债权人有权依法以折价或拍卖、变卖方式处置该股权,并以其处置所得的价款优先受偿。出质人不论是债务人还是第三人,都必须是公司的股东,不是公司的股东,就不能作为出质人。作为公司的股东,按照法定文书上对出质人类型的分类有七种,即公司 、非公司企业法人 、合伙企业、个人独资企业 、农民专业合作社 、自然人、其他;质权人则不一定就是公司,按照法定文书上对质权人类型的分类有五种,即银行 、非银行金融机构、非金融业企业、自然人、其他,即“有钱人”皆可成为质权人,但是只有公司的股东才能成为出质人。所以,在登记中认真审查出质人和质权人的主体类别这一申报事项是必要的。

  制定本办法的依据,主要是物权法,还有就是担保法及其司法解释、包括公司法等一些其他规范。在有关质权设立规范冲突时,应适用物权法的规定,这一点需要特别注意,特别是股权出质生效的司法解释和物权法不一致,应以物权法规定为据。《物权法》第178条“担保法与本法的规定不一致的,适用本法。”进行了明确规定。

  第二条 以持有的有限责任公司和股份有限公司股权出质,办理出质登记的,适用本办法。已在证券登记结算机构登记的股份有限公司的股权除外。

【释义】工商机关出质股权登记范围限制的规定。

  股权是指股东因向公司直接投资而享有的权利。在我国,公司包括有限责任公司和股份有限公司。需要明晰一下股权在不同立法中的表述,这在工作和研习法律过程中是必要的。担保法表述为“股份、股票”;公司法中,有限公司表述为“股权”,股份公司表述为“股份”,股票是股份的一种表现形式;物权法中则统一表述为“股权”。因此,股权即为出质的质物。在质押合同期内,经协商一致可以转让质物,提前归还贷款,也可在发生了约定的情形时,质权人要求出质人追加质物、置换质物,并依法办理相应的登记手续。质物所生孳息,包括股利、资本公积增资所得股权等,可约定随质物一并质押,也可在质权合同中另行约定归属。

  根据《物权法》第226条的规定,“以证券登记结算机构登记的股权出质的”具体指那些公司股东的股权呢?“以其他股权出质的”又具体指那些公司股东的股权呢?根据《物权法释义》(法律出版社.胡康生主编)的解释,前者包括“上市公司的股权、公开发行股份的公司的股权、非公开发行但股东在200人以上的公司的股权等,这些股权的表现形式都为股票 ”,即《办法》依法排除了上市公司(指向社会公众募集设立的股份公司)的股份、非上市公司(仅指向特定对象募集设立的股份公司)中已在证券登记结算机构登记的股份,即不属于工商机关进行物权登记的职责范围。后者是指“不在证券登记结算机构登记的股权,包括有限公司的股权、非公开发行的股东在200人以下的股份公司的股权等”。综上,偶认为,简单的说,就是有限公司和发起设立的股份公司,其股权出质由工商机关登记。

  根据现行法律行政法规的相关规定,非公司制企业的投资人出资形成的财产权益,现行法律未明确规定为“股权”,而是属于“出资额”或者“财产份额”。因此,不存在非公司企业股权的概念,本《办法》仅将公司制企业的股权纳入调整范围。

  第三条 负责出质股权所在公司登记的工商行政管理机关是股权出质登记机关(以下简称登记机关)。

【释义】出质股权登记管辖机关的规定。

  为便于股权出质登记机关掌握、审查出质股权的基本情况,方便社会公众查询股权出质登记情况,有效防止出质人将出质后的股权非法转让,本《办法》将股权出质的登记机关与出质股权所在公司的登记机关一致起来,即将股东缴纳出资的登记和股东股权出质的登记机关规定为同一机关。
各级工商行政管理机关的企业登记机构是股权出质登记机构。考虑到在实际工作中存在股权所在公司住所变更、迁移等情况导致登记机关发生变化,虽然《办法》没有作要求,但是在涉及企业迁移时,原公司登记机关在向现公司登记机关移送公司登记档案时,应当相应地将股权出质登记档案一并移送,始终保持股东所属公司的企业登记机关和公司股东所属股权出质登记机关的一致性。

  第四条 股权出质登记事项包括:出质人和质权人的姓名或名称;出质股权所在公司的名称;

  (三)出质股权的数额。

【释义】股权出质设立登记法定事项的规定。

  根据法定文书格式,其载明的登记项和规定的法定项是一致的,股权登记的法定事项有上述三个,被担保债权数额不属于法定的登记事项,而属于申报事项,申请人声明属于其阅知事项。但是在质权合同中,被担保债权的数额和出质股权的数额均是必须约定的法定项。由于没有规定法定的质押率,质权人和出质人可以约定质押率的上限,以最大限度的保障债权的实现。

  质押率=(被担保的债权数额/质押股权所对应的出资额)×100%

  股权出质人应当是公司登记机关登记在册的股东(发起人),如发现出质股东未经登记机关登记或者备案的,应先行办理公司股东变更登记(备案),隐名股东亦然,也就是说股权出质,必须是显名股东的股权方可,如不是,应通过司法判决和其他方式让其“浮出水面”,使隐名股东显明化,再予办理股权出质登记。有限责任公司记载股权出资情况的股东名册由公司出具并加盖公章,其中应注明出质股权的股东和质权人的姓名或名称、出质股权的数额及比例等具体情况。

  另外,必须认识清楚三对关系。在债权债务关系中,弄清楚债权人和债务人的关系;在物权担保关系中,弄清楚出质人和质权人的关系;在投资关系中,弄清楚出质股权所在公司和股权所属股东的关系。在不同的法律关系转换中,债权人是质权人,质权人也是债权人;但是债务人不一定是出质人,出质人也不一定是债务人,还有可能是为债务人担保的第三人。

  出质人是债务人或者第三人,如果第三人提供了担保,那么是否可以要求债务人提供反担保呢?完全可以,担保的标的既可以是债务人之股权,也可以是债务人之其他可以担保的物。如果反担保的标的是股权,亦应办理出质登记,此出质关系中的债务人和第三人,成为彼出质关系中的出质人和质权人。也就是说债务人可以第三人之股权出质担保,以自己股权出质为第三人提供反担保。

  第五条 申请出质登记的股权应当是依法可以转让和出质的股权。对于已经被人民法院冻结的股权,在解除冻结之前,不得申请办理股权出质登记。以外商投资的公司的股权出质的,应当经原公司设立审批机关批准后方可办理出质登记。

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