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论法治文明/文正邦

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 12:14:52  浏览:9793   来源:法律资料网
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论法治文明

2000年10月30日 09:40 西南政法大学教授 文正邦

在我国正处于世纪之交,深化经济和政治体制改革,推进社会主义现代化建设的关键时期,依法治国,建设社会主义法治国家,已成为加强社会主义民主和法制建设中的最强音;江泽民同志在党的十五大政治报告中指出:“依法治国,是党领导人民治理国家的基本方略,是发展社会主义市场经济的客观需要,是社会文明进步的重要标志,是国家长治久安的重要保障。”而且“法制建设同精神文明建设必须紧密结合,同步推进。”在当今世界,现代化、民主、法治、文明及其一体化关系不仅已成为时代潮流,而且体现了我们时代的特征和时代精神;在当代中国,社会主义法治以及社会主义文明建设均已突显出了其特殊重要意义,它们都是保障和促进我国社会全面进步所不可须臾忽视的。为此,很有必要探讨一下其间的内在联系。本文特提出“法治文明”这一概念并以此为中心探讨一下有关问题。

一、法律的文明属性

认识法律的文明属性,首先需要在观念上的更新。由于中国古代传统法律意识及法律制度中德主刑辅、重刑轻民、严刑峻法甚至酷刑乱法以及义务本位和官本位的影响,似乎一谈到法就意味着惩罚、镇压、限制、禁止、束缚、不通人性、冷酷无情等等,使人们畏法、惧法、仇法、避法,这样形成的法律观念自然就与文明无缘。

然而事实上,法律不仅是人类社会进入文明时代的产物和标志之一,而且法律本身就具有丰富的文明内涵和属性,同时法律发达史就是法律不断趋向文明化的过程。

文明是标识人类的进步程度和状态,社会文明是人类历史发展的产物,所以文明与人类社会进入文明时代紧紧相连(从这个意义上讲,“文明”似应是比“文化”更高层次的概念。因为“文明”是人类社会发展到了比较高一级阶段,即告别了蒙昧时代和野蛮时代,从而很大程度上摆脱了动物界而进入文明时代才开始呈现的进步程度和状态;而在此之前,“文化”早已存在,如“仰韶文化”、“龙山文化”等等,哪怕是早期旧石器时期最粗陋的遗物遗迹,也具有‘文化”的价值和意义,但一般都不把它们称为“文明”。可见文明及文明史是标识人类社会发展程度中更高层次的概念,而文化是泛指人类社会任何发展成果和发展阶段的概念)。可以说,人类社会进入文明时代的一个显著标志,就是在生产工具改进(出现了金属工具)从而使生产力有很大提高的基础上,随着商品生产和商品交换的发展而导致私有制、阶级以及国家和法律的出现(即生产关系以及各种社会关系、社会交往、社会行为趋于复杂化,而需要社会结构、社会组织更加严密才能使社会保持有序)。可见国家和法律乃是文明社会的一种标志,虽然同时也就伴随着严酷的阶级剥削和压迫,但也是人类社会结构、社会组织及行为方式趋于进步和文明的表现。所以恩格斯说:“国家是文明社会的概括”[1];董必武同志说:“人类进入文明社会以后,说到文明,法律要算一项,虽不是唯一的一项,但也是主要的一项” [2];比利时法学家班达认为,法是文明社会通向公共的强制,是为在人们之间实现一种秩序而制定的“行为规则的总和” [3];美国法学家富勒把法律看作是不断的有目的的活动的产物,“法律是使人的行为服从规则治理的事业” [4];英国法学家菲尼斯认为法律的一个重要特征是将确定性、具体性、明晰性和可预测性引入人类相互行为中,使法律不仅规定人们的行为规则,而且建立了用以制定和执行法律的机构,从而使“法律调整它自己的创造” [5];奥地利法学家凯尔森认为法的概念应基于科学普遍性,从最广泛的意义强调法应当是“人类行为的一种秩序”和“社会组织的特殊技术” [6]。

之所以说法律是文明时代的产物和标志,这从法律的起源和产生过程也可以看出来。因为它是社会调整从原始社会个别的、偶然性的和任意性的调整进到普遍性、共同性和规范性的调整;从自发性调整进到自觉的调整;是从氏族社会中习惯同宗教、道德规范混溶,权利与义务不分,进展到逐步分化发展开来而形成法律规范的过程。固然调整阶级关系的需要是法产生的直接原因,然而适应经济发展的客观要求乃是法产生形成的根本原因和深层次动因。正如马克思所说:“如果一种生产方式持续一个时期,那么,它就会作为习惯和传统固定下来,最后被作为明文的法律加以神圣化”[7]。恩格斯也指出:“在社会发展某个很早的阶段,产生了这样的一种需要:把每天重复着的生产、分配和交换产品的行为用一个共同规则概括起来,设法使个人服从生产和交换的一般条件。这个规则首先表现为习惯,后来便成了法律。随着法律的产生,就必然产生出以维护法律为职责的机关--公共权力,即国家。在社会进一步发展的进程中,法律便发展成或多或少广泛的立法"[8]。

不仅如此,法律本身就具有文明的属性,法律虽然是统治阶级意志的集中表现,但它作为一种公共权威和公共秩序的象征和保障,就必然体现着某种公平、正义、理性和正当利益(虽然不同的阶级对此有不同的理解)。所以无怪乎从词源上看,不仅中国古汉字“法”寓有法平如水,即有“平”、“直”、“正”的含义,而且从若干种外文词源来看,“法”和“权利”相通,也具有公平、公正或正义的含义。中国古代传统法律文化中儒家的伦理法思想之所以影响深远,西方把理性和正义作为法的基础的自然法学思潮之所以源远流长,经久不息,也表明了人类追寻法律的文明性,崇尚文明的法律的强烈的、共同的价值趋向。

从法律与自由的关系来看,无论是明智的资产阶级法学家、思想家或是马克思,都肯定了法与“自由”这一标识人类进步程度的概念的内在联系(共产主义者所追求的终极目标就是实现作为“自由人联合体”的理想社会)。孟德斯鸠说:“自由是做法律所许可的一切事情的权利”[9]。黑格尔以自由是对必然性即规律性的认识的辩证观点出发,进一步把自由视为法的本质。认为法是“作为理念的自由”,[10]因此“自由就构成法的实体和规定性”,“法的体系是实现了的自由的王国” [11]。因为在黑格尔看来,法律是规律的一种,是社会的法则,是人的规律,这种规律被人的理性所认识,并以共同意志的形式制定为国家法律,遵守法律就可以获得自由。所以法乃是自由的实现或体现,或者说“法律是自由的具体表现”,“是自己实现其自身的自由”[12],因此法律是人们实现自由以及保障人的自由的武器。马克思更精辟地指出:“法律不是压制自由的手段,正如重力定律不是阻止运动的手段一样……恰恰相反,法律是肯定的、明确的、普遍的规范,在这些规范中自由的存在具有普遍的,理论的,不取决于个别人的任性的性质。法典就是人民自由的圣经。”[13]再从法律的功能和作用来看,法律虽然是实行阶级政治统治的有力工具,但法律的规范职能(评价、指引、预测、教育、保护、制裁)及执行社会公共事务的职能,表明它是社会关系的调整器和社会冲突的调节器,是人们正当行为和利益的保障器和人的越轨行为的矫正器,是社会生活、社会管理和各项事业的经验总结和概括,包含着丰富而深刻的文明内涵和意义。

法律的发展史或发达史也就是法律不断趋向文明的历史过程。从同态复仇到罪刑相适应,从罪行擅断到罪刑法定,从“刑不上大夫”到法律面前人人平等,从刑、民、诉不分到形成各个专门法律部门,从充当专制统治的工具到作为民主政治、公民权利的保护神,作为“人民自由的圣经”(马克思语)。所以,近现代法制发展所形成的系列重要原则和制度,如法律面前人人平等、罪刑法定和罪刑相适应、法不禁止即自由、法无规定不为罪、无罪推定等原则以及辩护制度、回避制度、公诉和公开审理制度、陪审制度、审判监督制度等等,都是法律文明发展的成果和表现。而现代法制所体现的文明,其实际内容就是一定性质和程度的社会秩序、社会正义以及以此为保障和前提的民主、自由、平等。而且,遵纪守法就是文明行为的表现,法律调整所要求的社会有序性是社会文明状态的基本条件。由此可见,法律文明的程度和状况是社会发展及进步的重要表征和指示器,法律和社会进步、社会文明有着密不可分的内在联系。

二、法治文明的价值分析

笔者认为,法治文明即一个国家实行法治的状态和程度所体现的文明,是人们在具备一定社会条件的前提下,把法律尊崇为治国的方式,以追求政治民主、社会正义、保障人民权利所取得的成果和成就。因此,法治文明与人类进步事业息息相关。法治文明是社会政治文明的核心内容,是人类制度文明的特殊重要组成,并对物质文明和精神文明都起着保障和促进作用。因此,对法治文明作价值分析也就是要认识法治所包含的进步的内容,即分析法治所具有的文明性状和特征。而只要我们仔细思考就不难发现,文明确是法治特别是现代法治的基本要求和本质属性,是法治的总的价值特征,体现着现代法的精神。

法治,即法律主治,是一种贯彻法律至上,严格依法办事的治国原则和方式。它要求作为反映社会主体共同意志和根本利益的法律具有至高无上的权威,并在全社会得到有效的实施,普遍的遵守和有力的贯彻。法治作为一种先进的治国方式,要求整个国家以及社会生活均依法而治,即管理国家、治理社会,是凭靠法律这种公共权威,这种普遍、稳定、明确的社会规范;而不是靠任何人格权威,不是靠权力者的威严甚至特权,更不是靠亲情。总之,不依个人意志、好恶、品质、素质以及升迁进退为转移。所以法治与人治是根本对立的,跟专制也是毫不相容的。它要求把法律至上,树立崇高的法制权威作为基本原则;法律是公民行为和政府活动的最终导向,是规制和裁决人的行为的最高标准和终极力量;使每个社会成员都共同受法律的保护和约束,任何人或任何组织都无例外地受领法律的规束以及恩惠,其行为和活动都纳入法制的轨道和范围。因此,法治是社会调整向高层次发展,以摆脱任何偶然性、任意性和特权,使社会在严密的规范化和制度化的良性运行中,形成一种高度稳定有序的秩序和状态的必然要求,以保障和促进社会经济、政治和文化的顺利发展。这正是社会进步所必须和趋向文明的表现。

就其作用和功能而言,“法治”概念的内涵比“法制”概念的内函更深刻,也更具有文明性。其最根本的区别就是“法治”与民主紧密相联,而“法制’则不一定。一般说来,“法制”即“法律制度”之谓,因此既有专制政体下的“法制”(如奴隶制和封建专制制度下的严刑峻法、酷刑乱法,以及绝灭人性的法西斯法),也有民主政体下的法制。所以只讲“法制”,就难以避免“恶法亦法”。只有作为近代资产阶级民主制产物的法制,才与法治有所通义。而且法制所关注的是建立和维护某种秩序,而法治所关注的焦点是有效制约和合理运用公共权力。特别是现代法治必然内含民主,以政治民主性为其本质特征。现代法治的产生乃是伴随着资产阶级民主制度和宪政制度即资产阶级法治国的建立,它的基本精神就是民权至重(实质上或形式上)、法律至上、宪法至尊;因此政府权力有限,人民主权神圣;实行分权制衡,以法制权,以权力制约权力,以权利制约权利,同时依法保障公共权力的合理运用和分配。所以现代法治的精髓和要义就是把法律从作为国家和政府对社会的控制手段和统治工具变为人民在当家作主(实质上或形式上)的前提下以法来管理国家、约束政府权力(使其合理运用、不致滥用和腐败),有效地治理社会,从而使国家权力服从于社会公众的共同意志,政府的权威从属于体现人民共同意志的法制权威。法治的政治民主性,反映了人类在构建有序化的社会组织和社会秩序的目标下追求自由、平等和人格独立的共同要求,法治是社会在趋向文明过程中的必不可少的制度化特征。所以康德认为“文明的社会组织是唯一的法治社会”,而这种社会组织的“文明”在于它的成员即公民具有宪法规定的自由、平等和人格独立三种不可分割的法律属性,生活在依据“普遍的、外在的和公共立法”所形成的法律权威和权力之下[14]。

法治的基本特征还在于它的公正性、正义性、合理性。既包括立法公正(即制定出来的法律必须反映人民群众的共同意志和根本利益),也包括司法公正(其核心是审判公正);既要求实体正义(法律应当体现和维护社会正义和基本道德准则,对社会利益进行公平分配),又讲求程序正义(在所有诉讼和非诉讼的纠纷解决过程和机制中均体现正义)。坚持法律面前人人平等的原则,反对任何形式的等级特权和法外特权,不承认有任何不受法律约束的特殊领域和公民。既弘扬法律至上、崇尚法制权威,又需要法律内含道德理念,并同道德相互支持、有机弥合,共同规范和引导人的行为。也就是说,要求社会主义法治和民主建设与社会主义精神文明建设紧密结合、相辅相成。

现代法治还必然要求法律具有科学性,即法律的制定和实施必须以正确认识和反映客观规律为重要依据和标准,科学的法律是人类从事生产斗争和社会实践的经验和智慧的概括和总结,是人们对社会发展规律以及一些自然规律的正确认识之稳固化、规则化、制度化,因而可以指导和引导人们在行动中按客观规律办事,是人们遵循和运用客观规律,改造社会,调整社会关系,优化社会结构、社会组织和社会秩序的有效工具。这就必然要求法律的制定和实施应与现代科学技术相结合,运用现代科学技术的成果、方法和手段,并有力地保障和促进现代科学技术的发展和进步。

现代法治尤以尊重人的权利(包括人的最基本权利即人权)、保障人的权利为依归,因而以弘扬权利本位为特征。国家权力以保障公民权利为宗旨,义务的设定和履行均以维护一定的权利和利益为目的。权利的实质即确认和保障的人们的正当利益,它是一切法律关系的核心,是人们法律行为的发动力和驱使力,是法这种社会现象的特定存在形式和载体,是公民具有独立法律人格的标志和象征。现代法治以权利为本位也就是尊重公民作为法律关系主体的资格和地位,强调法治的力量和作用就在于充分调动和发挥作为社会主体及法律关系主体的广大人民群众的主动性、积极性、创造性。所以社会主义法治不是外在的、强加的、消极被动的东西,而是着眼于从人的内在需要出发来规范、调整和引导人的自觉的社会行动和行为。这丝毫也不排斥权利与义务必须相统一,因为权利与义务统一的目标指向,也是为了维护他人的权利和社会的利益。

现代法治的基础是市场经济,现代市场经济必然是法治经济,把法律作为对经济运行实行宏观调控和微观调节的最主要手段,其他各种手段都必须纳入法制的范围,并要求整个社会生活的法治化与之相适应。市场经济作为法治经济的总的价值特征,既要求把竞争、效率和效益放到首位,又必须作到合法、合理,兼顾社会公平,因此必须充分重视和体现民主、自由、平等以及公开、公正、正义等原则和精神,才能在高度规范化的市场秩序下,充分调动市场经济主体的积极性和开拓创新精神,优化社会资源配置,有效利用人力、物力、财力。所以社会主义市场经济不仅是法治经济,也是讲求文明的经济,它不仅坚持自由与秩序、行为与规范、效益与合法的辩证统一,而且要求作到经济效益与社会效益、“利”和“义”、物质文明和精神文明的辩证统一,重视和完善对公民和法人的权利保障(包括人权保障)、权利救济、社会保障和社会救济。

正因为如此,所以现代法治在价值功能上的特征,就完全不同于传统法制那种重在禁止、束缚、限制、惩罚等消极方面,而是重在促进、引导、教育、调节、鼓励、授与、组织、管理、预测等积极方面。在现代法治的观念看来,法律并非是束缚人们手脚的东西,而是保障人们的权利和正当利益,可以据以争取和扩展自身合法权益的,特别是在发展社会主义市场经济条件下,法律是我们组织和管理经济和各项社会事务、解放和促进生产力发展的有力武器。

由此可见,法治和民主、正义、人权以及科学技术等的这种内在联系,特别是作为现代法治本质特征的政治民主的各项要求、原则和精神,都表明法治和民主一样是政治文明的重要内容和表现,是社会文明的重要组成和标志,是人类追求真、善、美的成果和结晶,是社会趋向更高层次有序化,高扬社会主人翁主体地位从而更有力地驱动生产力发展的必然要求。因此,一个国家的法治状况代表和标志着这个国家和人民的文明程度和水平。尽管资产阶级法治和民主因其在很多方面和很大程度上局限于形式上从而具有其某种虚假性,但法治和民主作为对人治和专制的否定,作为现代政治文明的显著标志,其基本要求、原则和精神乃包含着人类追求文明社会的共同经验和智慧,体现着社会进步的若干共同价值取向和社会发展的某些普遍规律性,因而对我们建设社会主义法治和民主、依法治国,也具有借鉴意义。所以江泽民同志说:“依法治国是社会进步、社会文明的一个重要标志,是我们建设社会主义现代化国家的必然要求"。[15]

不仅如此,法治的若干重要的形式特征,也表明它所具有的文明属性。

首先,法治具有普遍性。因为法律本身就“具有普遍的,理论的,不取决于个别人的任性的性质” [16]。法治具有普遍性的意义不仅在于它排斥任何偶然性、任意性,它给人们的行为提供一种必须共同遵循的模式、方向和标准;还在于它的作用和功能涵盖全社会各个部门和领域,没有不受法律约束的特殊主体和角落,要求全社会所有人员在任何场合下均须一体遵行。因此法治的普遍性品格既是其重要的形式特征,又是其重要的实体特征,是法律至上性原则的进一步扩展和延伸。

其二,法治具有统一性、协调性。不仅是具有内部和谐统一的相对稳定的体系,从而有利于保持治国方略的连续性、稳定性;而且它同整个社会系统都处于一种相互协调的稳态联系,是社会有序化发展和社会稳定的关键性因素和力量,为社会全面进步和可持续发展所不可或缺。

其三,法治具有监督性和自我约束性。它不仅是对各项社会事务进行广泛监督的系统;而且法治具有内部自我监督(自我约束的)机制。司法独立就是其重要体现。坚持司法独立,才能保证审判公正、体现司法权威(这是法制权威的极重要内容),也才能保证法治系统对各项社会事务的有效监督。因此它既是程序正义之重要原则,也是实体正义和维护立法公正的必然要求。

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日照市契税征收管理办法

山东省日照市人民政府


日照市契税征收管理办法

第 27 号
  《日照市契税征收管理办法》已经2005年2月2日市政府第19次常务会议研究通过,现予发布,自发布之日起施行。

                 市 长
              二OO五年二月四日  

       日照市契税征收管理办法

  第一条 为加强契税征收管理,根据《中华人民共和国契税暂行条例》、《山东省契税征收规定》等有关法规规章的规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 凡在本市行政区域内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人应当按规定缴纳契税。
  第三条 契税的计税依据:
  (一)国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖,为成交价格;
  (二)国有土地使用权划拨改为出让的,为应补缴的土地出让金和其他出让费用;
  (三)土地使用权赠与、房屋赠与,由契税征收机关参照土地使用权转让、房屋买卖的市场价格核定;
  (四)土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋价格的差额;
  (五)一方提供土地使用权和另一方提供资金的双方合作建房,属于土地权属转移,对提供资金方征收契税,计税依据为取得土地使用权的成交价格。

以上价格包括合同确定的价格以及由承受者实际支付的超出合同的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由契税征收机关参照市场价格核定,或者由具有相应资质的房地产评估机构进行综合评估后,由契税征收机关确认。

  第四条 契税征收机关为土地、房屋所在地的市、县(区)财政部门。
  契税征收机关一律不得委托其他单位代征契税。本办法实施前已经委托的,应当停止委托,收回委托代征书。
  第五条 契税实行市、县(区)分级征收。
  (一)凡在市国土资源、房产管理部门直接办理土地、房屋权属登记手续的单位和个人,由市财政部门征收。
  (二)在县(区)国土资源、房产管理部门办理土地、房屋权属登记或者初审的单位和个人,由县(区)财政部门征收。
  第六条
市财政部门征收的契税收入,属市直及中央、省和外地驻日照单位缴纳的为市级收入; 其他单位和个人缴纳的,由市财政部门按行政区划和隶属关系划分,分别缴入各区级国库。

  第七条 契税征收机关应当在行政服务中心、房地产交易中心设立契税征收窗口,办理纳税事宜。
  第八条
纳税人应当在签订土地、房屋权属转移合同或者取得其他具有合法土地、房屋权属转移合同性质凭证之日起10日内,向契税征收机关办理纳税申报,并在核定期限内缴纳税款。

  纳税人办理纳税事宜后,契税征收机关应当向纳税人开具契税完税证。
  第九条
纳税人申请减免契税的,应当向契税征收机关提出书面申请,并按要求提供有关证明材料。契税征收机关按规定权限依法审批。其他任何单位和个人无权减免契税。

第十条
契税征收实行“先税后证”制度。纳税人应当持契税完税证和其他有关文件资料,向国土资源、房产管理部门申请办理有关土地、房屋权属变更登记;纳税人未出具契税完税证的,国土资源、房产管理部门不予办理土地、房屋权属变更登记手续。

  第十一条 国土资源和房产管理部门应当及时向契税征收机关提供有关资料,并协助契税征收机关依法征收契税;契税征收机关有权到同级国土资源和房产管理部门查询所需与征收契税有关的资料,并应当对提供的资料保密。

契税征收机关应当加强与国土资源和房产管理部门的配合,逐步实行微机联网,实现信息共享,依法综合治税。
  第十二条 征收契税应当使用全省统一制发的契税票证,实行微机打印税票。
契税征收机关应当建立健全契税册籍、税票以及契税管理制度,加强契税档案管理。
  第十三条 契税的征收管理应当纳入市综合治税工作考核奖惩范围。
  第十四条 监察、审计、财政部门应当加大对房地产交易及契税征管情况的执法检查。
  第十五条
契税纳税人偷税的,由契税征收机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条的规定,追缴其不缴或者少缴的税款和滞纳金,并处不缴或者少缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

  第十六条 契税征收机关工作人员徇私舞弊、玩忽职守,不征或者少征税款,致使国家税收遭受损失,构成犯罪的,依法追究其刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  第十七条 国土资源、房产管理部门工作人员滥用职权、徇私舞弊或者配合控管不力,造成税款流失,构成犯罪的,依法追究其刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  第十八条 本办法自发布之日起施行。

常州市人民政府关于颁发常州市城市房屋权属登记管理办法的通知

江苏省常州市人民政府


常州市人民政府文件

常政发〔2004〕130号


关于颁发常州市城市房屋权属登记管理办法的通知


各辖市、区人民政府,市各委办局,市各公司、直属单位:

现将《常州市城市房屋权属登记管理办法》颁发给你们,请认真贯彻执行。




二○○四年七月二十二日


常州市城市房屋权属登记管理办法



第一章 总 则

第一条 为加强房屋权属管理,维护房地产市场秩序,保障房屋所有权人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋权属登记管理办法》等规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内国有土地上的房屋权属登记管理。
第三条 本办法所称的房屋权属登记,是指房屋权属登记机关将房产权利记载于政府登记簿的行为。
第四条 市、辖市房产行政管理机关(以下简称登记机关),是同级人民政府管理房产的职能机关,负责本行政区域内的房屋权属登记工作。其所属的产权管理机构,具体办理房产登记事务。


第二章 登记的一般规定

第五条 房屋所有权的取得、转移、变更、灭失以及房屋抵押权、典权等房屋他项权利的设定、终止、变更,均应向登记机关申请办理房屋权属登记。
第六条 房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。
第七条 房屋权属登记依下列程序进行:
(一)受理登记申请;
(二)权属审核;
(三)公告;
(四)核准登记、颁发房屋权属证书。
本条第(三)项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。
第八条 房屋权属登记由权利人申请,申请时应填写登记申请书。
共有的房屋,应由共有人共同申请。
房屋他项权利登记,由房屋权利人和他项权利人共同申请。
登记机关直接管理的公有房屋,由登记机关自行登记。
申请权属登记,当事人应使用法定名称。
申请人为法人或其他组织的,由其法定代表人申请。
申请人可以委托他人代理申请登记,委托代理人申请登记时,应提交申请人的委托书。
第九条 有下列情形之一的房屋,由登记机关直接代为登记:
(一)依法由登记机关代管的;
(二)无人主张权利的;
(三)法律、法规规定的其他情形。
由登记机关直接代为登记的房屋,不发房屋权属证书。
第十条 申请人申请登记时,除应提交登记申请书和有关证明文件外,应向登记机关出示身份证件和有关证明文件。
第十一条 有下列情形之一的房屋,登记机关不予登记:
(一)属违法建设或临时建设的;
(二)权属不明或权属纠纷尚未解决的;
(三)法律、法规规定的其他情形。
第十二条 有下列情形之一的房屋,登记机关暂缓给予登记:
(一)按规定需要补办手续的;
(二)法律、法规规定的其他情形。
暂缓登记原因消失以后,登记机关应当按规定给予登记。
第十三条 房产权利的利害关系人认为已登记或已进入登记程序中的房屋所有权与实际状况不一致的,可以持相关的证明文件向登记机关书面提出产权异议。
在产权异议的有效期限内,对已登记的房屋所有权,登记机关应在受理异议之日起限制其处分;对已进入登记程序的,登记机关应中止登记程序。
前款产权异议的有效期限,为登记机关受理之日起90天。
第十四条 登记机关应当自受理登记申请之日起20个工作日(不含公告及产权异议时间)内核准登记,颁发房屋权属证书。
对不予登记的,登记机关应当自受理登记申请之日起7个工作日内作出不予登记的决定,并书面通知申请人。
第十五条 申请人申请房屋权属登记,应当按规定交纳登记费用。
登记费用标准由市(不含县级市)以上物价管理部门核定。



第三章 权属登记

第十六条 市、辖市人民政府根据需要,可以决定对本行政区域内国有土地上的房屋进行权属总登记和统一的验证。
总登记和验证的期限由市、辖市人民政府决定,并在规定的期限开始之日30日前发布公告。
第十七条 新建的房屋,申请人应在房屋竣工后的90日内,持国有土地使用权证件、建设工程规划许可证、房屋竣工验收证明及其他的有关证明文件申请登记。
集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋,申请人应在事实发生之日起30日内,持国有土地使用权证及房屋权属证书或其他有效证明申请登记。
第十八条 因房屋买卖、赠与、交换、继承、划拨、分割、转让、合并、裁决等原因使房屋权属发生转移的,当事人应自事实发生之日起90日内凭原房屋所有权证及相关的合同、协议、证明等文件申请登记。
第十九条 已经登记的房屋所有权,有下列情形之一的,房屋权利人应当自事实发生之日起30日内持原房屋所有权证及相关的证明文件申请变更登记:
(一)房屋权利人更改法定名称的;
(二)房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更的;
(三)房屋面积变更的;
(四)因权利人申请时填写有误等原因要求更正的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
前款第四项变更登记时涉及第三人利益的,应会同第三人共同申请。
第二十条 设定房屋抵押权、典权等他项权利的,当事人应当自事实发生之日起30日内持原房屋所有权证、设定他项权利合同及相关的证明文件申请登记。
申请抵押权登记还应提交主合同。
抵押权转让或变更的,由当事人凭相应合同、文件,办理抵押权转让或变更登记。
第二十一条 已确认权属的房屋权利灭失或他项权利终止,权利人应当自事实发生之日起30日内持房屋权属证书及相关的证明文件办理注销登记。
第二十二条 有下列情形之一的,由有管辖权的登记机关撤销登记、注销房屋权属证书:
(一)登记当事人申报内容与实际权属状况不一致的;
(二)房屋权利灭失,房屋权利人未按本办法的规定办理注销登记的;
(三)因登记机关及其工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的;
(四)其他依法应当撤销登记、注销权属证书的。
登记机关应当在作出撤销登记、注销房屋权属证书决定之日起30日内将有关决定送达当事人。



第四章 房屋权属证书

第二十三条 房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》,是房屋权利人拥有房屋权利的合法凭证。
房屋权属证书应当使用国务院建设行政主管部门统一监制的文本。
第二十四条 房屋权属证书遗失的,房屋权利人应当及时登报声明,并持该声明向原登记机关申请补发,由登记机关作出补发公告,经6个月无异议的,予以补发。
第二十五条 房屋权属证书破损影响使用或被涂改的,经房屋权利人申请,登记机关查验后予以换发。


第五章 罚 则

第二十六条 以提供错误、虚假的登记文件、证明等非法手段进行登记,获得房屋权属证书的,由登记机关撤销登记、注销其房屋权属证书,并可对当事人处以1000元以下的罚款。
当事人提供错误、虚假的登记文件、证明,或者提出产权异议不当,造成他人损失的,应承担相应的法律责任。
第二十七条 伪造房屋权属证书的,由登记机关收缴其伪造的证书,可并处1000元以下的罚款 。
第二十八条 涂改房屋权属证书的,其证书无效,证书由登记机关收缴,并可对当事人处以1000元以下的罚款。
第二十九条 未按期进行房屋权属登记的,登记机关可以责令其限期登记,并可加收3倍以下的登记费。
第三十条 因登记机关及其工作人员的违法行为导致登记不当,致使权利人受到经济损失的,登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任。


第六章 附 则

第三十一条 本市行政区域内集体土地上的房屋权属登记管理,参照本办法执行。
第三十二条 本办法自2004年9月1日起施行。1993年6月9日市政府颁发的《常州市城镇房屋所有权登记暂行规定》(常政发〔1993〕93号文件)同时废止。



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