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广东省深圳市人大常委会


深圳市人民代表大会常务委员会关于加强农业保护区管理的若干规定
广东省人大常委会


（1996年5月29日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第八次会议通过 1996年6月10日公布施行）


第一条 为切实改善人民生活，加强农业保护区的管理，根据《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国土地管理法》及其他有关法律、法规，结合我市农业的实际情况，制定本规定。
第二条 本规定所称农业保护区，是指被划定为专门用于农业生产并应永久保留的区域，包括蔬菜、水产、水果、畜禽饲养、农业科研用地及其他农业用地。
第三条 深圳市、区人民政府农业行政主管部门（以下简称农业主管部门）负责农业保护区的建设和日常管理工作，市土地管理部门负责农业保护区土地的规划和保护工作。
计划、财政、建设、水务、环境保护等部门在各自的职责范围内做好农业保护区的管理工作。
区、镇人民政府及其有关部门负责本辖区内农业保护区的管理工作。
第四条 各级人民政府应将农业保护区的管理工作放到重要位置，将农业保护区的工作纳入各级有关行政首长的政绩考核范围，实行市、区、镇三级行政首长负责制。￥市、区人民政府每年应向同级人民代表大会常务委员会、镇人民政府每年应向同级人民代表大会主席团报告农业保护
区的有关工作情况。
第五条 农业保护区的总面积不应少于三十万亩。其中蔬菜用地不应少于五万亩；水产用地不应少于六万亩。
市人民政府应制定农业保护区的总体规划并编制相关图则，报市人民代表大会常务委员会审议通过后下达执行。
第六条 市农业主管部门应根据农业保护区的总体规划，协同市土地管理部门勘测划定农业保护区的实际界线，设立标志，登记造册，并将其纳入城市总体规划及区域规划。
第七条 任何单位和个人不得擅自改动或侵占已划定的农业保护区。确因基础设施建设需要占用的，应向市土地管理部门提出申请，经市农业主管部门签署意见，由市人民政府批准，并报市人民代表大会常务委员会备案。
第八条 农业保护区内的农业用地经批准调整为非农业用途的，应按规定期限开发使用。
第九条 凡因兴办建设项目损害原有的农业水利及其他设施或影响其使用的，应将相关设施的修复列入其建设项目的配套工程。￥用地单位对农业保护区内受损害的或影响其使用功能的农业水利及其他设施未予修复，受害单位有权要求限期修复和赔偿因受损害所造成的实际损失。
第十条 各级农业主管部门应认真搞好农业保护区的建设工作，建立地力补偿制度，增加和完善农业基础设施，提高农业用地的抗灾能力。
凡在农业保护区内从事农业生产经营的单位和个人，应承担农业用地的建设和保养义务，保持和培育地力。
第十一条 对经批准调整为非农业用途的土地，必须坚持先补偿后占用的原则，用地单位应重新提供可用于同类型农业生产用途的土地。对占用蔬菜和水产用地的，按被占用面积的一点五倍补偿；对占用其他农业用地的，按被占用面积等量补偿。重新提供的土地的生产条件应达到原被
占用土地的生产条件；低于原生产条件的，应提供恢复原生产条件所需的建设资金。

经批准占用少量农业用地而确实无法重新提供农业用地的，除按规定缴纳土地补偿费外，还应按每平方米十五元缴纳农地垦复基金，并按实际用地面积每平方米八十元至一百元缴纳保护区建设基金。
第十二条 在市、区两级设立农业保护区建设基金。基金的主要来源是：
（一）政府财政投入；
（二）农地垦复基金；
（三）占用农业保护区土地者缴纳的农业保护区建设基金；
（四）有关罚没收入及其他收入；
（五）其他投入的资金。
第十三条 农业保护区建设基金专项用于农业土地资源的开发和修复、农业保护区的基本建设以及配套设施的建设和维护。
基金的管理办法，由市人民政府另行制定。
第十四条 各级人民政府及有关部门应当大力扶持农业保护区的开发建设工作，对农业保护区内的农业生产项目，按有关规定实行优惠政策。
第十五条 对贯彻执行本规定成绩显著的单位和个人，各级人民政府应予以表彰和奖励。
第十六条 违反本规定在农业保护区内进行非农业性建设和开发的，由市土地管理部门责令限期拆除，恢复生产条件，并按实际占用面积每平方米处以五十元至八十元的罚款。
第十七条 违反本规定破坏或者擅自改变农业保护区的保护标志的，由市土地管理部门责令恢复原状或赔偿相应的修复费用，并处八百元至一千元的罚款。
第十八条 禁止在农业保护区内建窑、建房、建坟或者擅自挖砂、采石、采矿、取土。
违反前款规定的，由市土地管理部门责令限期恢复原状，赔偿经济损失，并按实际占用面积每平方米处以三十元至四十元的罚款。
第十九条 禁止闲置、荒芜农业保护区内的农业用地。
违反前款规定的，由农业主管部门责令限期恢复生产或由土地所有者收回生产经营权。
第二十条 禁止向农业保护区排放有毒、有害的废水、废气和堆放固体废弃物。
违反前款规定的，依照《深圳经济特区环境保护条例》的有关规定处理。
第二十一条 任何单位和个人均有权监督、检举、控告违反本规定和有关农业保护区法律、法规的行为。对违反本规定和有关法律的规定，乱占滥用农业保护区土地搞非农建设的行为，农业企业和农业用地所有者或使用者有权抵制。
第二十二条 农业保护、建设、监督、管理工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 当事人对区有关行政部门的行政处罚决定不服的，可自收到行政处罚决定通知书之日起十五日内，向上一级行政主管部门申请行政复议；对市有关行政部门的行政处罚决定不服的，可自收到行政处罚决定通知书之日起十五日内，向深圳市人民政府行政复议机构申请复议。

当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以在收到行政处罚决定书之日起十五日内，直接向人民法院起诉。
第二十四条 本规定自公布之日起施行。



1996年6月10日
无锡市商品房买卖合同备案注销的注意事项

陈召利


　　根据我国现行法律规定，商品房买卖合同应当办理网上登记备案。在无锡市，买卖双方应通过无锡市房地产市场信息管理平台签订商品房买卖合同，合同一经打印就表示备案完成。因此，商品房买卖合同网上登记备案可以说简单易行。
　　但是，买卖双方一旦因故解除合同需要办理商品房买卖合同网上登记备案注销手续，则并非那么简单易行。根据无锡市房产管理局的现行规定，并非买卖双方一致同意解除合同，即可直接申请办理网上登记备案注销手续。如果出现下列情形的，无锡市房产管理局产权监理处将不会直接受理买卖双方的备案注销申请：
（1）商品房竣工满一年或者已办理了商品房初始登记的；
（2）购房人有3套以上的房屋，包括经登记备案的商品房、经济适用房。
（3）买方已婚但配偶没有共同办理的。即使商品房买卖合同仅由购房人一人签订，商品房买卖合同网上　　登记备案注销登记手续仍需要购房人及其配偶的共同配合办理。
　　上述规定是否合理姑且不论，但在废止前必须执行，因为几乎没有开发商愿意因为此类事情起诉行政机关。那么，无锡市房产管理局产权监理处不直接受理，是否意味着买卖双方无法办理备案注销手续？答案当然是否定的。上述情形下，买卖双方可以根据合同约定向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。经人民法院或仲裁机构调解或者判决解除合同，并经人民法院出具协助执行通知书，无锡市房产管理局产权监理处将会当场受理并办结。合同注销48小时后，房地产开发企业方能在网上销售签订合同并登记备案。合同注销48小时内，可以从房地产市场网的楼盘表中查看到该套处于待售状态。关于争议解决机构的选择，我们建议开发商选择向房屋所在地人民法院提起诉讼而不选择仲裁。因为，一方面，人民法院在送达民事调解书时可以同时出具协助执行通知书，节省时间。否则，双方当事人在收到仲裁裁决书后还必需向人民法院申请执行，费时费力。另一方面，目前仲裁费用比诉讼费用要高得多，选择诉讼方式也节约成本。
　　合同网上登记备案注销需提交下列材料：（一）合同网上登记备案注销申请书（有抵押的还需提供抵押权人同意注销的证明）；（二）购房人身份证明、婚姻状况证明[申请人为单位的，提交营业执照或组织机构代码证、法定代表人（或负责人）授权委托书、代理人身份证明]；（三）所有的买卖合同（有备案证明的还需提交备案证明）；（四）注销原因文件；（五）承办机构认为需要的其它材料。例如，如果商品房位于无锡新区，还需提供无锡新区房产管理局出具该处房屋未办理初始登记，无查封、抵押等限制情况证明（原件）。注意，此证明当日有效，必须在准备好备案注销的其他资料后再办理此证明并当天递交注销申请，否则逾期作废。

　　作者按：目前，无锡市关于商品房买卖合同网上登记备案注销的相关规定均不对外公开，具体内容只知一鳞半爪。在查询相关资料时，看到无锡市产权监理处管建平处长曾于2007年在《中国房地产》发表的一篇文章，比较详细地介绍无锡市商品房买卖合同网上登记备案注销的相关规定，附录如下，供参考。
商品房买卖合同网上登记备案的注销
　　作者：管建平 单位：无锡市房产局产权监理处
　　商品房买卖合同管理是当前房地产市场和房屋权属登记管理中的一个突出问题。根据实际需要，一些城市实施了相应的商品房买卖合同网上登记备案制度，但对商品房买卖合同的网上登记备案注销(以下简称合同注销)的认识尚不够深入和统一，以致各地的具体操作程序差异较大。为此，很有必要对此进行深入的研讨。

一、合同注销管理的重要性
　　随着房地产市场的不断发展，商品房买卖合同的订立、变更和解除日趋频繁，少数购房者因无力继续支付房款、对所购房不满意、履行合同发生纠纷等，需要变更、解除合同去解决矛盾。同时，也不排除一些炒房者通过变更、解除商品房买卖合同去牟利。因目前尚未形成严格的商品房合同注销管理制度，加上房产交易信息不对称，导致商品房合同变更、解除无章可循，秩序混乱，纠纷时有发生。同时，由于商品房合同的订立、变更、解除与房屋权属登记关联密切，是权属登记的必要前提，在上位法规定不具体的情况下，无论行政管理部门还是社会各界，都亟待颁布实施相对严密又便于操作的商品房合同订立、变更和注销的管理规定。因此，研究商品房合同网上登记备案注销已成为当前具有现实意义的重要课题。

(一)加强商品房合同注销管理，有利于进一步规范房地产市场秩序

　　商品房买卖合同不同于其他商品合同，有其特殊性。1．履行周期长。同样是商品，普通商品的合同签订后，钱货两讫，即告履行完毕。而商品房，特别是期房，由于建造周期长，从合同签订至交付使用，存在 l一3年的等待期。2．可变因素多。商品房合同签订后，因商品房自身的可变性，待到交付使用时，经常与预售合同相异，例如资金匮乏，导致房屋不能按期交付；开发商“先抵后卖”、重复出售，导致合同纠纷；设计或建造发生改变，导致面积、结构、产型、房款变化，等等。3．约定的复杂性。商品房买卖合同的内容复杂，条款多、专业性强、选择性较大，购房者一般只注意面积、金额，许多不会填写付款方式、面积误差、违约责任等条款，少数开发商诚信缺损，在填写合同时，故意选择有利于自己的处理方式，误导、蒙骗购房者。

　　由于商品房合同的特殊性，一些开发商及中介机构利用其特殊性进行恶意操作，或囤积房源，或哄抬房价，或通过变更、解除合同乱收费用，或造成合同纠纷，让购房者吃哑巴亏，严重损害消费者利益，扰乱了房地产市场正常秩序。通过加强商品房合同注销管理，利用行政管理与社会监督相结合的办法，为开发商搭建诚信平台，规范操作，使商品房从合同签订之日起，就纳入管理轨道，向社会公开合同订立、变更和解除信息，以利于进一步规范市场秩序。

(二)加强商品房合同注销管理，有利于进一步完善预售商品房监管机制

　　商品房预售是一种附带期限的交易行为，买卖双方在合同中约定一个期限，把它作为双方权利义务的法律效力的产生、变更或灭失的依据。正因为如此，国家必须对商品房预售合同进行强制性管理，这就是国家干预。
　　在实施国家干预中，商品房合同登记备案是必需的重要手段。合同一旦登记备案，就受到法律保护，可以对抗第三人。但是，有些合同会发生变更、解除，这就要求在管理中做相应的延续性、规范性的调整，以维护合同的公正性和严肃性。预售商品房买卖合同作为财产性合同，其订立、变更和解除，作为一种民事法律行为，只要当事人达成的协议依法成立或解除，就要履行登记手续，才能对当事人产生法律约束力并享有相应的权利与义务。只有这样，才能对预售商品房实施更为完善的监管。目前，对预售商品房的监管手段发生了重要的变化，从原有的纸质合同登记备案发展到网上登记备案，信息更为公开透明，使合同具备更多的公示性，这也是完善预售商品房监管机制的具体表现。
　　完善预售商品房的网上登记备案制度，及时调整商品房网上交易信息，有利于切实保护购房者的利益。一方面为购房者提供实时信息，使其不致于受骗上当；另一方面公示销售信息，不致于使所购房屋被再售或抵押。如购房者因虚假信息受到损害，还可通过相应的制度监管或法律途径“讨个说法”。

(三)加强商品房合同注销管理，有利于进一步强化房屋权属登记管理

　　一般来说，房屋权属登记管理是对已形成产权的房屋进行登记管理，对末形成产权的房屋进行备案登记管理。商品房存在期房和现房两种形态，对现房的权属登记管理目前已形成较为完整的管理制度，现在需要讨论的是对期房的权属登记管理。
　　自1994年起，对预售商品房国家出台了一些管理办法，但无专门规定。如《城市房地产管理法》第44条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案”。国务院国办发 (2005)26号文《切实整顿和规范房地产市场秩序，严肃查处违法违规销售行为》规定：“商品房预售实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为”。江苏省人民政府苏政办发(2005)55号文也规定：“房产主管部门要加强商品房预售、登记发证工作的集中管理，全面实施商品房销售网上登记备案制度”。《无锡市商品房销售管理实施细则》则明确了在申请商品房权属转移登记前，预售当事人双方经协商一致，需要解除商品房买卖合同的，应当持取得备案证明的书面合同，解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向房屋登记机构办理注销合同备案的手续。显然，从国家到地方的一系列规定，己充分肯定了应将商品房买卖合同备案纳入房屋权属管理范畴。我们应该通过实践取得经验，逐步完善操作程序，最后升华为成熟的登记管理办法。

二、商品房买卖合同网上登记备案注销的操作程序

　　近来关于商品房合同网上登记备案注销的争议较多，因此需要对业务操作的程序重新设计，进行归口管理。从实践中来看，可以根据引起合同注销的不同原因，分为直接办理、审查办理和不予办理三种业务类型，并制定相应的操作程序。

(一)直接办理的业务

　　直接办理的业务是指受理人员根据申请人提供的符合备案注销手续的材料，做出准予注销并出具书面证明的行为。
1．直接办理的情形。对于以下四种情况可以由受理人员当场办理合同网上登记备案注销登记手续：
(1)因直系亲属间主体名称需要变更解除合同的(如购房人合同主体名称为父母亲，现调为父母与其子女的名称或者父母亲名称调为子女的名称)；
(2)经法院裁定或仲裁委调解解除合同的：
(3)当事人死亡引起合同调整的；
(4)在同一销售楼盘里进行换房需要解除合同的。