中华人民共和国政府和土耳其共和国政府文化协定

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黑龙江省哈尔滨市人大常委会


哈尔滨市物业管理规定


（2004年4月23日哈尔滨市第十二届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2004年6月10日黑龙江省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准）




　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本规定。

　　第二条　本规定适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条　市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，组织实施本规定。
　　县（市）房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
　　建设、规划、城市管理、工商、物价、公安、环保、供热、供水、排水、供电、供气、有线电视、通讯等有关行政管理部门和单位，按照各自治则配合实施本规定。
　　街道办事处、乡镇人民政府应当协助做好物业管理工作。

　　第四条　第四条 房产行政主管部门划分物业管理区域应当主要考虑下列因素：
　　（一）　业主共用供水、排水、供电、供热、消防等设施设备；
　　（二）　属于一个自然街坊或者封闭小区；
　　（三）　与社区居民委员会设置大体相适应。

　　第五条　业主大会有一个物业管理区域内的全体业主组成。
　　一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首个房屋出售并交付使用满2年的，应当召开首次业主大会会议。

　　第六条　具备召开首次业主大会条件的，建设单位应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府街道通知后30日内，会同物业所在地房产行政主管部门组建业主大会筹备组。
　　筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府和建设单位所派人员组成。参加筹备组的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生。
　　筹备组组建后7日内，街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理区域内书面公告筹备组成员名单；建设单位应当向筹备组提供业主花名、物业建筑面积、物业出售交付时间时间等必要的资料。
　　筹备组按照《业主大会规程》有关规定组织召开首次业主大会会议。

　　第七条　住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按套计算，有单独房屋产权证的一套计一票。非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋产权证的计一票；超过100平方米的，每超过100平方米再计一票。
　　单个业主在首次业主大会上的投票权最高不超过全部投票权的30%，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。

　　第八条　首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下制定业主大会议事规则。
　　业主大会议事规则应当就业主大会的仪事方式、表决程序、业主投票权决定办法，业主委员会的组成，委员的资格、任期、改选、罢免，经费筹集、使用、管理等事项作出约定。

　　第九条　首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下选举产生业主委员会。
　　业主委员会委员应当有热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主担当；但不得同时在所聘物业管理企业中任职。业主委员会应当由3人以上单数委员组成，具体人数由业主大会确定。

　　第十条　业主委员会选举产生后应当及时在业主管理区域内公告；并在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会委员名单等材料向物业所在地房产行政主管部门备案。

　　第十一条　业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定组织召开定期业主大会会议；经20%以上的业主提议或者发生重大事故、经济事件需要及时处理的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当出具书面授权委托书。
　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金筹集和使用方案的决定，必须经物业管理区域内的全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　第十二条　物业管理企业应当具有独立的法人资格，取得资质证书后，放可从事与自治登记相适应的物业管理活动。
　　新设立的物业管理企业办理资质，应当依法取得供上行政管理部门和发的《企业法人营业执照》后，再向市房产行政主管部门提出申请。市房产行政主管部门经审查，符合条件的，按照有关规定和发资质证书。
　　房产行政主管部门应当通过网络信息系统等渠道公开物业管理企业资质、诚信情况等内容。

　　第十三条　外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动的，应当在市房产行政主管部门备案。未办理备案手续的，由方铲形整主管部门责令限期备案，并予以通报。

　　第十四条　建设单位在销售物业前，应当选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理，并与其签订前期物业服务合同。
　　建设单位在于物业买受人签订物业买卖合同时，应当明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和和时限、违约责任等物业管理具体事项。
　　前期物业服务合同在期限届满或者到业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。

　　第十五条　住宅物业的建设单位，应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于3个或者建筑面积不超过5万平方米的，经物业所在地房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。

　　第十六条　建设单位应当在新建物业综合验收合格之后，同物业管理企业办理物业管理承接验收。
　　物业管理企业承接物业时，应当重点对物业共用部位、共用设施设备及其他又管事项进行查验。
　　建设单位、物业管理企业违法第一款规定为办理物业承接验收的，由房产行政主管部门给予警告，并责令限期改正；逾期拒不改正的，对责任方处以1万元以上10万元以下的罚款。

　　第十七条　建设单位应当按照总建筑面积的0.3%的比例在物业管理区域内提供必须要得物业管理用房，但最低不低于50平方米，最高不超过300平方米。
　　物业管理方属于全体也住共同共有；未经业主大会同意，物业管理企业不得将物业管理用房转让、出租或者挪作他用。

　　第十八条　业主大会可以通过公开招标或者根据业主委员会的推荐选聘物业管理企业。
　　业主委员会向业主大会推荐后选物业管理企业时，应当至少推荐3个以上具备资质条件的物业管理企业。

　　第十九条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。
　　物业服务合同一般应对物业服务范围、服务项目、收费标准、违约责任等内容加以约定。
　　业主委员会在于物业管理企业签订物业服务合同时，可以根据物业大会要求就物业共用部分和共用设施设备维护管理、公共区域保洁、公共绿化管理、公共秩序和安全维护、车辆停放管理、物业管理资料管理等服务事项进行约定。

　　第二十条　物业滚利企业应当自物业服务合同生效之日起30日内，将物业服务合同报物业所在地房产行政主管部门及公伤行政管理部门备案。
　　如果一方不准备前物业服务合同的，应当自合同期满前60日通知对方。

　　第二十一条　物业管理企业应当在物业服务合同终止或者解除后的10日内，向业主委员会移交下列事项：
　　（一）预售的物业服务费用；
　　（二）全部物业档案资料；
　　（三）物业滚利用方、场地和其他财务。
　　违反前款第（一）、（二）项规定，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交的，予以通报，并处以1万元以上10万元以下罚款；违法欠款第（三）项规定，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交的，处以5万元以上20万元以下的罚款。

　　第二十二条　业主委员会与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同时，应当办理物业承接验收手续。同时移交本规定第二十一条规定的事项。

　　第二十三条　物业管理企业提供物业管理服务，应当按照物业服务合同的约定，并遵守下列规定：
　　（一）按照国家、省、市规定的技术标准和操作规范实施管理服务；
　　（二）向业主和物业使用时用人告知物业共用部位、共同设施设备使用的方法、要求及注意事项；
　　（三）定期听取业主大会、业主的意见和建议、改进和完善管理服务；
　　（四）及时劝阻和制止业主违反法律、法规、规章及业主公约的行为，并向业主委员会和有关行政管理部门报告。

　　第二十四条　物业服务收费应当遵信合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
　　物业服务收费应当实行政府指导价或者市场调节价，具体收费项目、标准和方式按照国家和有关物业服务收费办法执行。
　　市人民政府制定指导价时应当按质论价、分等计价，按照物业服务范围、项目、要求却顶各级各类物业服务收费标准，报省物价部门批准后实施。
　　物业管理企业应当实行明码标价，在物业管理取悦内的显著位置，将服务内容、服务标准已经收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　第二十五条　前期物业服务合同生效之日至物业交付物业买受人前发生的物业管理相关费用，由建设单位承担。物业交付物业买受人后至前期物业合同终止之日发生的物业服务费用由建设单位和物业买受人在房屋买卖合同中约定承担；未约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　第二十六条　房屋自由部位、自由设备的维修养护由业主自行负责，业主委托物业管理企业对自用部位、自用设备进行维修养护的，服务费用由双方约定。

　　第二十七条　物业使用中禁止下列行为：
　　（一）破坏房屋承重结构、主体结构；
　　（二）损坏或者擅自占用物业共有部位、共用设施设备，移动共用设备；
　　（三）破坏房屋外观；
　　（四）违法搭建建筑物、构筑物；
　　（五）擅自改变物业的使用性质；
　　（六）侵占绿地，损毁花草树木；
　　（七）随意停放车辆；
　　（八）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
　　（九）违反规定放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；
　　（十）擅自设置摊点；
　　（十一）法律、法规、规章禁止的其他行为。
业主、业主委员会、物业管理企业发现前款行为的，有权劝阻制止；对拒不改正的有权向有关行政管理部门举报。
　　违反前款第（一）、（二）项规定，有房产行政主管部门予以警告，责令停止违法行为、限期改正；情节严重的，对个人处以1000元以上1万元以下的罚款，对单位处以5万元以下10万元以上罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第二十八条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。按照法律、法规的规定需要办理有关审批手续的，办理后方可进行。
　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿、废弃物清运处置、装修人员管理等有关事项签订协议。
　　物业管理企业发现业主、使用人在房屋装饰装修中出现违反法律、法规、规章或者业主公约的行为，应当依据有关规定或者约定予以劝阻制止；对拒不改正的，应当及时报告业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

　　第二十九条　发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关业主承担。

　　第三十条　业主对设置于房屋内部的共用设备负有监管责任。
　　业主应当配合物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护。违反规定，由房产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并可处以1000元以上1万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第三十一条　任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者场地。
　　供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先通知物业管理企业，完工后及时恢复原状；造成损失的，应当予以赔偿。

　　第三十二条　在不影响通行、消防和安全的前提下，确需经常占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主大会的同意，并按规定交纳场地占用费。所得收益归全体业主所有，主要用于共用设施设备的维修养护，也可以按照业主大会的决定使用。
　　对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业管理企业另行签订保管合同。

　　第三十三条　住宅物业区域内属于建设单位所有的机动车停车库、停车场在同等条件下应当优先租、售给本物业管理区域内的业主、 物业使用人。

　　第三十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属业主所有，专户存储，专项用于保修期满后物业共用部位、设施设备的维修、更新、改造、不得挪作他用。

　　第三十五条　业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中发生纠纷时，可以向房产行政主管部门投诉。
　　房产行政主管部门接到物业管理纠纷投诉后，对属于本部门职责范围内的，应当及时调查、核实、及时处理，并将处理意见回复投诉人；对属于其他部门职责范围的，应当及时移送有关部门处理，并告知投诉人。

　　第三十六条　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，业主大会可以决定解除物业服务合同，由物业管理企业承担违约或者赔偿责任。
　　业主未按照物业服务合同约定交纳物业管理服务费用的，应承担相应的违约责任。

　　第三十七条　违反本规定应当由其他行政管理部门处罚的，由相应的行政管理部门根据有关法律、法规的规定予以处罚。

　　第三十八条　本规定自2004年8月1日起施行。




重庆市人民政府办公厅


渝办发〔2006〕28号





重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市农村义务教育经费保障机制改革暂行办法的通知



各区县（自治县、市）人民政府，市政府各部门：

《重庆市农村义务教育经费保障机制改革暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。







二○○六年二月九日







重庆市农村义务教育经费保障

机制改革暂行办法



第一章 总 则



第一条 为确保重庆市农村义务教育经费保障机制改革工作顺利实施，根据《国务院关于深化农村义务教育经费保障机制改革的通知》（国发〔2005〕43号）精神，结合我市实际，制定本暂行办法。

第二条 重庆市农村义务教育经费保障机制改革包括四项内容：

（一）全部免除农村义务教育阶段学生杂费（含信息技术教育费），对家庭经济困难学生免费提供教科书并补助寄宿学生生活费；

（二）提高农村义务教育阶段学校公用经费保障水平；

（三）建立农村义务教育阶段学校校舍维修改造长效机制；

（四）巩固和完善农村中小学教师工资保障机制。

第三条 按照中央农村义务教育经费保障机制改革“明确各级责任、中央地方共担、加大财政投入、提高保障水平、分步组织实施”的要求，重庆市农村义务教育经费保障机制改革坚持如下原则：

（一）坚持统一规划、分步实施的原则；

（二）坚持加大政府财政投入，不断提高保障水平的原则；

（三）坚持改革后农村义务教育投入水平不低于改革前投入水平的原则；

（四）坚持改革所需经费由中央、市、区县（自治县、市）分项目、按比例承担的原则；

（五）坚持向国家和市扶贫开发工作重点区县（自治县、市）进行倾斜的原则；

（六）坚持划分免费学校范围、学生有序流动的原则；

（七）坚持有利于农村义务教育均衡、持续、稳定发展的原则。



第二章 实施范围、对象和步骤



第四条 从2006年春季学期开学起，免除在全市农村地区和县城所在地义务教育阶段公办学校就读学生的杂费（含信息技术教育费）；安排农村中小学校公用经费补助和校舍维修改造资金；继续对农村义务教育阶段经济困难家庭学生免费提供教科书和补助寄宿学生生活费。

各区应积极筹措资金对城市义务教育阶段享受城市居民最低生活保障政策家庭学生，参照当地农村义务教育阶段学校学生同步实施“两免一补”政策；进城务工农民子女在城市义务教育阶段学校就读的，与所在城市义务教育阶段学生享受同等政策。同时，鼓励有条件的区逐步有序地全面免除城市义务教育阶段公办学校学生杂费（含信息技术教育费）。

第五条 到2007年，实现对全市义务教育阶段学校家庭经济困难学生免费提供教科书和补助寄宿学生生活费（简称“一免一补”）。

全面排除全市义务教育阶段学校以前年度累计未改造危房和当年新增危房。

第六条 在免除农村义务教育阶段学生杂费（含信息技术教育费）的同时，各级政府应加大财政投入，不断提高农村义务教育阶段学校公用经费保障水平。2008年，全市农村义务教育阶段学校生均公用经费全部达到市定基本标准，扩大免费教科书发放范围。

第七条 2009年，全市农村义务教育阶段学校生均公用经费基本标准低于中央基准定额的差额部分，当年安排50%，所需资金由中央财政和地方财政按8∶2的比例共同承担。力争从2009年春季学期开学起，取消全市农村义务教育阶段学校寄宿学生住宿费，并力争实现全市农村义务教育阶段公办学校学生的免费教育。

第八条 2010年，全市农村义务教育阶段学校国定公用经费基准定额全部落实到位。



第三章 经费来源



第九条 对农村义务教育阶段学生免杂费资金由中央财政和地方财政按8∶2比例承担。其中，18个扶贫开发工作重点区县（自治县、市）免杂费资金中应由地方承担的部分全部由市级财政承担；其余区县（市）免杂费资金中应由地方承担的部分由市级财政和各区县（市）财政按5∶5比例承担。

第十条 对农村义务教育阶段学校补助公用经费资金由中央财政、市级财政和各区县（自治县、市）财政共同承担。中央核定补助标准由中央财政和地方财政按8∶2比例分别承担；中央核定补助标准中地方承担部分，18个扶贫开发工作重点区县（自治县、市）全部由市级财政承担，其余区县（市）由市级财政和各区县（市）财政按5∶5比例承担；各区县（自治县、市）超过中央核定补助标准的部分由各区县（自治县、市）自行承担。

补助公用经费资金中应由各区县（自治县、市）财政承担部分，各区县（自治县、市）应纳入当年财政预算安排，所需经费由当年新增教育经费解决；各区县（自治县、市）应视财力情况做到公用经费的逐年增长。

第十一条 向农村义务教育阶段家庭经济困难学生免费提供教科书资金由中央财政承担；向城市义务教育阶段享受城市居民最低生活保障政策家庭学生免费提供教科书资金由市级财政和各区县（自治县、市）财政按5∶5比例承担。

第十二条 补助家庭经济困难寄宿学生生活费由市级财政和各区县（自治县、市）财政承担。其中，18个扶贫开发工作重点区县（自治县、市）补助家庭经济困难寄宿学生生活费所需经费全部由市级财政承担；其余区县（市）补助家庭经济困难寄宿学生生活费所需经费由各区县（市）财政承担，市级财政将视其工作完成情况给予适当奖励。

第十三条 农村义务教育阶段学校校舍维修改造资金由中央财政和地方财政按5∶5比例承担。其中，18个扶贫开发工作重点区县（自治县、市）农村义务教育阶段学校校舍维修改造资金地方承担部分由市级财政和各区县（自治县、市）财政按2∶1比例承担；其余区县（市）农村义务教育阶段学校校舍维修改造资金地方承担部分由市级财政和各区县（市）财政按1∶2比例承担。

第十四条 继续按照现行体制进一步巩固和完善农村中小学教师工资保障机制。对于部分财力薄弱区县（自治县、市），市级财政在核实区县（自治县、市）财力基础上加大转移支付力度，以确保全市农村中小学教师工资按照国家标准按时足额发放。



第四章 资金拨付程序



第十五条 全市农村义务教育经费保障机制改革各项专项资金，包括免杂费（含信息技术教育费）资金、农村中小学校公用经费补助资金、免费教科书资金、寄宿学生生活补助资金、校舍维修改造资金、农村中小学教师工资转移支付资金等，按资金类别进行分类管理。

第十六条 免费教科书资金按照《农村义务教育经费保障机制改革中央专项资金支付管理暂行办法》的有关规定，由中央财政按财政直接支付方式支付到收款人。

第十七条 其他各项资金中应由中央财政和市级财政承担的部分，由市级财政部门会同教育部门按进度、直接将资金拨付至各区县（自治县、市）财政部门开设的农村义务教育专户，再由区县（自治县、市）财政部门将经费直接核拨到各农村中小学校；应由各区县（自治县、市）承担的部分，由区县（自治县、市）财政部门按进度将经费通过国库直接支付或直接拨付到各农村中小学校。



第五章 政策措施



第十八条 推进农村义务教育阶段学校预算编制制度改革，将各项收支全部纳入预算管理。从2006年起，全面实行农村中小学预算编制制度，将农村中小学所需各项经费（人员经费支出预算、公用经费支出预算、资助家庭经济困难学生经费支出预算和校舍维修改造等项目支出预算等）纳入区县（自治县、市）教育部门预算，由区县（自治县、市）教育行政部门汇总编报同级财政部门，纳入区县（自治县、市）级财政预算管理，实行综合预算，原由乡镇财政负担的农村中小学经费部分，应当上划区县（自治县、市）级财政管理。

第十九条 健全预算资金支付管理制度，加强农村中小学财务管理，严格按照预算办理各项支出，推进农村中小学财务公开制度，确保资金分配使用的及时、规范、安全和有效，严禁挤占、截留、挪用教育经费。

第二十条 市和区县（自治县、市）人民政府要按照《中华人民共和国教育法》的要求进一步增加教育投入，既要保证农村义务教育经费保障机制改革各项经费的持续稳定增长，又要保证其他各类教育经费达到法定增长，确保改革后全市各类教育的投入水平不低于改革前教育投入水平。

第二十一条 农村、县镇义务教育阶段学校免收杂费后，各区县（自治县、市）要确定已对所有学生全面免收杂费（含信息技术教育费）的学校名单，并进行公示，接受社会监督。同时，上述学校只能按“一费制”收费办法有关规定收取课本费、作业本费和寄宿学生住宿费。对农村地区义务教育阶段学校家庭经济困难女童，免收作业本费和寄宿学生住宿费。

除上述情况以外的其他义务教育阶段学校，仍按我市现行“一费制”收费办法规定的收费项目和标准进行收费，并严格执行收费公示制度。



第六章 监督管理



第二十二条 各区县（自治县、市）人民政府要按照国务院和市政府的有关要求，成立农村义务教育经费保障机制改革领导小组及办公室，配置专门工作人员负责此项工作的组织实施。

第二十三条 农村义务教育经费保障机制改革工作实行“一把手”亲自抓、负总责；分管领导具体抓；各区县（自治县、市）教育、财政等部门要密切配合、协同工作。

第二十四条 各区县（自治县、市）人民政府在安排农村义务教育经费时要切实做到公开透明，要把落实农村义务教育经费保障责任和投入情况向同级人民代表大会报告，并向社会公布，接受社会监督。

第二十五条 切实加强对农村义务教育经费保障机制改革各项专项资金的监督管理，确保专款专用，提高资金使用效益，不准将建立新机制的资金用于还债，不能将补助免杂费（含信息技术教育费）和补助公用经费的资金用于发放工资和教职工福利。各区县（自治县、市）财政、教育、物价、审计和监察等有关部门要加强对农村义务教育经费安排与使用、资助家庭经济困难学生、农村中小学危房改造和中小学收费等情况的监督检查。



第七章 附 则



第二十六条 本暂行办法从2006年春季学期开学起实施。凡与本暂行办法不一致的，一律以本暂行办法为准。

第二十七条 本暂行办法由市财政局、市教委负责解释。